Estimation appartement

Faîtes estimer votre appartement par un professionnel de l'immobilier

Estimation en ligne de mon appartement à Lyon

Complétez les informations ci-dessous, vous recevrez une estimation rapide de votre bien, par email en quelques minutes.



L'estimation d'un appartement à Lyon

L’estimation d’un appartement est l’étape la plus importante d’un projet de vente immobilier. Il est question ici de définir le prix de vente le plus haut possible en fonction de plusieurs critères (comme la concurrence des autres appartements à vendre et le prix des appartements vendus sur le même secteur, les critères qui valorisent le bien ou à l’inverse ceux qui peuvent le dévaloriser,…), que nous appélerons le juste prix.

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Comment bien faire l’estimation de votre appartement à Lyon ?

L’estimation d’un appartement à Lyon peut varier selon plusieurs critères qu’il ne faut négliger. L’estimation doit être précise et objective, multiplier le nombre de mètre carré par le prix moyen au m² ne sera donc pas suffisant Il vous faudra prendre en compte en priorité les éléments suivants : la localisation, la taille de l’appartement, s’il comporte ou non des annexes (cave, garage, grenier), son état général (à rafraichir ou bien refait à neuf). 

Tous les appartements sont différents, ils ont tous une particularité voire des centaines, ils ne sont pas facile à différencier même au sein d’une même copropriété.

Il est toujours préférable de faire appel à un professionnel, celui-ci connait le marché, le secteur et la demande client. Il saura donner une estimation au prix réel du marché, ce qui vous évitera de perdre du temps dans la détermination du prix de vente de votre appartement. 

Votre conseiller de chez Victoire Immobilier va analyser les points forts et les points faibles de votre appartement. Il va aussi appréhender des critères plus subjectifs tels que le charme, le potentiel et les éventuels travaux qui auront un impact sur l’estimation de votre bien.

75% des vendeurs contactent un professionnel pour obtenir une estimation fiable et ainsi vendre au meilleur prix.

Lors d’une vente, l’estimation de votre appartement à Lyon est le point de départ, si votre appartement est mal estimé, il aura soit du mal à se vendre, soit vous prenez le risque de perdre de l’argent, ce qui n’est ni dans votre intérêt, ni dans le nôtre.

L’estimation de votre appartement est systématiquement offerte par les agences immobilières et sans engagement.

Pour qu’une vente immobilière se déroule dans les meilleurs conditions il est impératif que la mise en vente soit définie avec un prix de vente au prix marché dès le départ.

En effet, de nombreux vendeurs sont tentés de mettre leur appartement en vente au dessus du prix marché ce qui s’avère être très risqué car malgré la tension immobilière actuelle, un appartement à vendre au dessus du prix marché risque de stagner sur le marché, de provoquer peu d’appel et ainsi de ne générer aucune offre.

En résumer : plus le temps passe, plus la valeur du bien décroit (à l’inverse d’un vin de garde). Ainsi, il va finir par attirer une catégorie d’acquéreurs que nous appèlerons les « requins », appâtés par la longueur excessive de durée de publication, les incitant à négocier fortement le prix du bien à la baisse. En effet les acquéreurs en recherche immobilière ont accès aux informations de durée de publication.

Comment est faire l'estimation d'un appartement

Pour qu’une estimation d’un appartement n’ait plus de secret pour vous, nous allons vous expliquer les différentes méthodes d’estimation :

L'estimation immobilière orale

C’est une estimation que l’on retrouve fréquemment, elle est définie oralement par des professionnels qui ne sont pas forcément du secteur de l’immobilier : le notaire, le comptable, le voisin etc…

Un fameux proverbe disait : « les paroles s’envolent et les écrits restent ».

La pré-estimation et l'estimation en ligne

C’est l’estimation la plus rapide car vous bénéficiez de l’estimation de votre appartement en 2 minutes seulement. Mais attention c’est aussi la moins précise car elle fournit une fourchette de prix très large. C’est pour cela qu’il est intéressant que le conseiller de chez Victoire Immobilier se rend sur place dans un second temps pour affiner et valider son estimation.

L’estimation de votre appartement est réalisée à partir des informations que vous fournissez telles que l’adresse, la surface, l’étage, l’année de construction, l’état, …). 

L'analyse comparative de marché

Il s’agit de l’estimation la plus démocratisée : elle est réalisée le plus souvent par les gros groupes immobiliers via un logiciel d’estimation qui puise ses sources à partir des appartements en vente sur internet et des appartements vendus par l’agence.

Les agents immobiliers rentrent dans leurs logiciels plusieurs informations :

  • la surface de l’appartement
  • l’adresse de l’immeuble
  • l’année de construction de l’immeuble
  • l’état général de l’appartement

 

Avec tous ces éléments, le logiciel va calculer automatiquement la moyenne des prix au m² des appartements en vente et des appartements vendus sur le même secteur.

Cette méthode n’est pas très précise.

L'analyse croisée

Cette méthode pour estimer un appartement a été mise en place par l’agence Victoire immobilier pour obtenir le prix de vente d’un appartement le plus élevé possible donc le juste prix. Elle consiste à croiser plusieurs données.

Dans un premier temps, nous allons étudier la conjoncture actuelle du marché immobilier avec :

  • la localisation : sur Lyon, on observe une grande hétérogénéité des prix au mètre carré pour les appartements et cela même au sein d’un arrondissement ou d’un même quartier. C’est pourquoi il faut être vigilant à la concurrence sur un même secteur.

Par exemple en 2021, la moyenne des prix au m² sur le 2ème arrondissement de Lyon est de 6 435€, pour le 3ème arrondissement le prix moyen par m² est de 5 158 € (via SeLoger janvier 2021);

  • les éléments sociaux-économiques : avec la typologie des ménages, l’ancienneté d’emménagement et l’activité des ménages ;
  • les données du marché : le marché global actuel (sur le secteur, la commune et sur le département), la répartition des logements, le statut d’occupation, le nombre de pièces et la distribution des surfaces ;
  • l’évolution des prix du marché : les biens similaires vendus sur le secteur concerné ;
  • l’évolution du stock et des durées de publication du marché : l’ensemble des biens publiés sur les portails de mise en vente des biens, sur le secteur concerné.

 

À savoir que : plus la commercialisation d’un appartement à vendre est longue, moins la demande sera importante. En effet, le bien sera repéré sur le marché et sa crédibilité sera remise en question. Ce qui finira par attirer une typologie d’acquéreurs cherchant à faire des offres à la baisse.

Alors que, plus la commercialisation d’un appartement à vendre est courte, plus nous sommes proches du prix marché.

Notons qu’un appartement à vendre au prix marché sur Lyon ne reste rarement en vente plus de 15 jours.

  • l’analyse de la concurrence : trouver le meilleur prix marché tout en restant cohérent avec les annonces d’appartements comparables à vendre sur le secteur ;
  • nos dernières vente réalisées : fort de nos 20 d’expériences nous avons une réelle connaissance des prix grâce à nos 90 ventes par an. 

Puis dans un second temps, nous allons étudier les critères associés à l’appartement avec :

  • les éléments intrinsèques à l’immeuble : son année de construction, sa norme, le nom du constructeur, la qualité des parties communes, les travaux votés réalisés ou à prévoir, son aspect esthétique, les équipements de l’immeuble (ascenseur, potager commun, piscine, etc…) ;
  • la superficie : chaque client regarde de manière général le prix au m2, mais cela peut varier. En effet les petites surfaces ont tendance à être plus valorisées que les grandes surfaces. Pour faire une estimation d’un appartement précise, on regarde également le nombre de pièce, les possibilités d’aménagement ainsi la perte de place potentielle. Un appartement avec un extérieur de type terrasse ou balcon à vivre, sera toujours valorisé, de même pour les garages qui deviennent de plus en plus prisés sur le centre-ville de Lyon et en périphérie ;
  • les éléments intrinsèques au bien : son étage, son état, sa luminosité, son orientation, sa vue, l’ensemble des travaux qui ont été réalisés, la qualité des prestations, le type d’huisseries (type de vitrage, nombre de points d’accroches, avec ou sans rupture de pont thermique, etc…), sa performance énergétique, ses rangements, ses annexes (cave, garage) ;
  • l’évolution des critères de recherches de nos clients : nous prenons en compte les dernières recherches enregistrées dans notre ficher client, le budget par rapport à la typologie d’appartements ;
  • l’analyse commune et validation du prix : nos agents immobiliers étant quotidiennement sur le terrain depuis de nombreuses années se réunissent pour valider ensemble les avis de valeur le plus précis.

 

Cette analyse commune correspond certainement à la partie la plus importante de l’estimation de votre bien car nous croisons toutes les informations grâce à notre expérience et notre ressenti. Nous apportons ici la partie humaine de l’estimation car il n’est pas question uniquement de chiffre ou de croisement de données mais c’est surtout une analyse du potentiel de votre bien et de son exploitation.

 

Vous l’avez compris chez Victoire Immobilier nous ne prenons pas les choses à la légère !

Vous savez maintenant tout sur une estimation d’un appartement à Lyon !

Contacter nous pour l’estimation précise de votre appartement sur Lyon.

En attendant, voici une présentation de nos services:

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